恐慌性购房再现楼市 一线城市为何不怕泡沫魔咒‘中欧体育’

一线城市为何不怕泡沫魔咒春节假期刚刚过，完全所有的人都在为一件事辛苦：有关部门在忙着卖地、银行在忙着借贷、开发商在忙着涨价、二手房交易市场在忙着排队、人们忙着拿着钱涌进了各个售楼处所有的忙都集中于在了一个字上：房。在国家严格货币政策以及去库存政令性刺激之下，北上浅等一线城市房价争相上升，经常出现了刚刚须要与提高型楼盘日光、豪宅热卖的局面，特别是在在北京，大兴、门头沟屡屡拍得4.1万元/平方米的楼面天价，而全国三高的一栋顶豪楼王价值三亿元的润泽御府样板间也于上周卖出。而在这些受到影响推展下，市场涨潮波涛汹涌，在刚万科宣告旗下楼盘涨价没几天，金地中央世家即传出剩下别墅涨800万元至1000万元。

而在买房人一端，人民币升值、资产耕以及政策性刺激牵头作用力，使其被迫重新加入买房大军。一位买房人告诉他记者：我告诉我现在买房是在高位，但知道没办法，除了买房没任何投资渠道，钱放到手里就发毛，起码买房是能看见摸得着的投资。

这位购房人道出的只是冰山一角，此轮的恐慌性购房有多种原因，每个人完全都是涨价的推动者，而这种疯涨的结果，最后将造成怎样的灾祸，或许不出有几年就不会显现出来。楼王卖出豪宅涨价 抢购潮重现京城上周，豪宅市场再次发生两件大事，让原本去年还在感叹2016年50个顶豪中只有几个能活下来的顶豪市场欢欣鼓舞。

一是中央别墅区项目金地世家跳涨800万元至1000万元。据理解，金地中央世家作为中央别墅区5年来唯一的别墅用地，2015年，金地中央世家以全年销售35栋，8.5亿的总价冠销京城，南区销售一空。2016年进年北区散户一夜成交价8套，突破2亿元，只剩稀贵的十余套涨价大自然顺理成章也十分有底气。第二件是去年顶豪销冠润泽御府，其价值3亿元(含8000万翻新)的样板间被谜样人物买走，创下全国总价成交价纪录。

这位谜样买家留给的一句我宁可花钱买一辆劳斯莱斯，也不不愿卖两辆飞驰也让豪宅开发商忠诚了产品好大自然有买家的决意。这两件事给本就盲动疯涨的京城楼市又流经了一针兴奋剂，加之之前大兴与门头沟两块地被天价卖出，开发商预感春天知道来了。在丰台，几家前地王项目原本发愁高地价带给的销售难题，但绿地在大兴4.7万元/平方米楼面价拿地毫无疑问又给了大家信心，早已有丰台地王开发商将原本预计6万多元/平方米的开盘价定到7万多元/平方米，如果按照这个价格买得不俗的话，他们的项目迅速就不会解套。而地王周边在售楼盘则步入持续热卖，中冶德贤公馆、公园懿府、国韵村等提高型住房都争相涨价，早已到了一房难求的地步，而有的提高楼盘则索性封盘不卖了，等周边的土地拍卖会之后再行做到在乎对于为何各大开发商不会不计成本地拍地，明眼人通过之前已在购的地王项目早已初见端倪，那就是楼面价除以2来计算出来房价是不该的。

很多开发商压根儿就没有想赚！　　这决不是信口开河，首先，对于企业来讲，特别是在是上市公司，布局有时比现金流更加最重要。前不久拍得的南城某地王，拿地的公司为上市企业，在北京十年，只有一个项目，无论对企业还是资本市场来说毫无疑问价值越来越低，如果再行不拿地，很有可能解散一线房企的行列，因此对地块势在必得。

拿地之后，开发商在测算成本时，一直环绕两个字在铺排：保本。整个项目做到下来，需要保本就算已完成任务，小亏可以拒绝接受，如果需要赚就要看天睡觉了。其次，企业得运转，要有现金流，如果没可研发的新项目，团队也不会散掉，这就是为何很多杨家项目，明明可以销售一空，但就是如期不卖，只剩的尾盘跟宝贝一样遗着，只不过就是害怕卖光后没新盘，人都留不住了。第三，企业寄予厚望未来经济走势，以及国家层面对房地产的倚赖与扶植。

北京等一线城市为何不怕东京、香港的魔咒在此轮疯涨之前，很多专家早已警告有关部门以及开发商避免东京、香港的楼市惨剧的再次发生。他们认为：北京的房价早已多达了纽约，而当初日本东京和中国香港的房价就是多达纽约后陷于低潮期的，而且是一蹶不振。但地产龙头企业万科集团内部流入的一个高层观点则告诉他市场：通过研究与分析，北京、上海等一线城市继续是安全性的，会再次发生东京、香港那样的暴跌。

首先，纽约是全球地产之锚，全球的房地产都要通过与它的价格比对来评估风险。1990年，东京每套房屋中位数价格是纽约的3.2倍，而香港房价最低时是纽约的6至8倍。

北京、上海则有所不同，目前也只与纽约持平，最多多出有0.5至0.8个百分点，风险还在高效率范围之内。北京、上海的定位和纽约是同类城市，都是特大经济体的核心都市。

这类城市的最后房价与当地人口密度、当地购买力水平的相关性很弱，而是主要各不相同三个因素。其中两个在市场需求末端：整个经济体的财富总量(不是人均财富);财富向富裕家庭集中于的程度。一个在供给末端：城市的房屋供应能力(明确还包括研发亲率、居住用地占比和容积率三个指标)。这是北京、上海房价分析的基本逻辑。

其次，从城市开发量来讲，北京等一线城市的居住用地占到城市建设用地面积的比重显著高于纽约、东京，而工业用地占比则大幅度低于纽约、东京。2010年，中国一线城市的土地利用率相比之下高于其他国际化大都市。

北京、上海、广州、深圳在2010年，城乡建设用地总规模仅有占到城市土地面积的15%-39%，近高于新加坡(90%，2000年)等一些国际都市，甚至并未超过东京(51%，1972年)、巴黎(50%，1970年)、釜山(52%，1972年)等城市1970年代的水平。所以，比起纽约，北京、上海的财富总量更大、财富集中度更高，意味著这两个城市的房屋市场需求不会比纽约更为充沛，北京、上海的房屋供应能力却比不上纽约。

由此，在三年前，该龙头企业的这份研究报告得出结论的结论是：北京、上海的房价，多达纽约是大概率事件。到了2015年，这个早已沦为现实。

专家警告，北京、上海房价多达纽约基本板上钉钉，但如果远超过过于多，那就是泡沫，泡沫的意义在于，它幻灭一起很可怕。香港显然到过纽约房价的6至8倍，但那是因为香港的特殊性(研发亲率极低、资金流动量极大)，北京、上海不具备可比性。

而且，香港之后的房价跌到去了一半多。东京和北京、上海的相似性更大一点，但3.2倍于纽约房价之后，也是东京无法忍受的，之后中心区住宅跌到了60%，非住宅跌到了80%。

东京的案例指出，不要说道6至8倍，多达3倍就是灾难了。

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