三四线房价市场将趋于降温“zoty中欧体育”

原标题：棚改政策调整：三四线房价市场将渐趋降温国务院总理李克强10月8日主持人开会国务院常务会议，部署前进棚户区改建工作，更进一步提高住房困难群众居住于条件。会议认为，要因地制宜调整完备棚改货币化移往政策，商品住房库存严重不足、房价下跌压力大的市县要尽早中止货币化移往优惠政策。

对新开工棚改项目抓住研究实施金融反对政策，不准借棚改之名盲目负债和展开其他违法违规行为。此次会议表达出有两个信号，也为后期棚改工作说明了方向。

信号一，棚改要反映居住于属性，货币化移往不做“一刀切”。一方面要坚决前进而非取消这一民生工程，另一方面又要即时缺失地方实际工作中的一些偏差作法，比如随便不断扩大棚改范围或者棚改成本掌控严加等。

我们应当看见，棚改货币化移往政策在去库存方面获得了明显效益，但也造就部分城市房价显著下跌，而大大强化的房价下跌预期又性刺激了投机炒房市场需求，这与以棚改货币化移往居多的去库存政策想法有违，在当前库存市场已再次发生显著变化的背景下，棚改货币化移往政策有适当因地制宜做出调整和完备。而此次国务院会议更进一步特别强调，商品住房库存严重不足、房价下跌压力大的市县要尽早中止货币化移往优惠政策。这也给了市场一个具体预期，即货币化移往政策要调整放宽，但会全面中止，商品住房库存量较小的地方，仍可之后前进棚改货币化移往。

要更进一步合理界定和做到棚改的范围和标准。既要坚决既尽力而为、又量力而行的原则，贯彻评估论证财政承受能力，不做一刀切、不层层下指标、不盲目负债砖摊子，更进一步合理界定和做到棚改的标准和范围，重点攻坚改建老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。

信号二，增大棚改金融反对力度，获取低成本资金来源。此次会议拒绝要增大财政和金融反对力度，但考虑到金融风险问题，各地须要根据自身财力来制订棚改任务，不准借棚改之名盲目负债。

要竖立精打细算理念，严苛依法依规办事，不准大手大脚花钱，不准违规开支，保证按合约誓约及时偿还债务棚改贷款，努力实现市域范围内棚改资金总体均衡。此次会议在部署下一步棚改工作时，所提及的三点拒绝中，经常出现了三个“严苛”，也让规范棚改项目和资金管理，被指出是下一步涉及工作的重点。其中，又以牵涉到项目资金管理的“严苛评估财政承受能力，科学确认2019年度棚改任务。维持中央财政资金补助金水平不减少，有序增大地方政府棚改专项债券发售力度”的涉及阐释，尤为引人关注。

似乎，相对于此前更加多利用政策性金融为棚改项目获取贷款反对的模式，棚改债作为地方政府债券，其发售利率一般在3%左右，能有效地减少棚改资金成本。同时，这一模式转入国家预算编制体系，在审核发售、项目选择和资金利用的各个环节都可以更为半透明、更加不易监督，可以有效地防止棚改预算外融资，提高资金用于效率。那么此次棚改政策的调整和完备不会带给什么影响呢？首先，关于房价，特别是在是三四线城市房价的影响。本轮房地产调控已历时近两年，重点目标瞄准在一线城市和重点二线城市，而三四线城市房地产市场则持续正处于价升量减的高位运营状态，其中棚改货币化移往比例大大下降是主要的推展力量。

本次政策调整将在一定程度上起着“釜底抽薪”的起到，未来三四线房地产市场渐趋降温，不回避部分城市经常出现房价消息传递的有可能。然而，三四线城市市场需求并非几乎来自棚改货币化，未来三四线城市房地产热度的走势有可能经常出现分化，对于棚改货币化依赖度低的地区，楼市可能会经常出现显著的降温，对于本地自身市场需求和周边城市市场需求造就的地区，房价和成交量在短期有可能保持稳定，不更容易大起大落。其次，棚改货币化与地方政府隐性债务。

棚改贷款不必要减少地方政府债务，但不会减少地方政府隐性债务，截至2018年5月，PSL余额多达3.12万亿元，由此带给的地方政府隐性债务风险不可忽视。防止消弭地方政府债务风险是当前阶段结构性去杠杆最重要目标之一，从“消弭存量，掌控增量”的角度来讲，棚改货币化的比例有适当有助于减少，同时有序前进棚改专项债。

未来随着棚改货币化移往比例的上升和专项债的替代起到显出，地方政府隐性债务增量将获得遏止，地方债务风险将获得一定程度消弭。不过，由于棚改贷款的规模过大，短时间无法几乎构成替代。最后，债市方面，棚改货币化移往政策调整将推展“棚改专项债券”发售规模较慢快速增长。未来预示追加PSL规模的上升，地方政府发售的“棚改专项债券”将更大程度地分担起棚户区改建的融资功能。

同时，与广泛3到5年的PSL贷款比起，“棚改专项债券”期限应以不多达15年，而且可根据实际必要缩短，不利于维持债券期限与项目实行周期的一致性，掌控期限错配等风险。

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